无锡金城湾房地产开发有限公司

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集体土地入市难同地同价 小产权房便宜未合法化

 如果你不信的话,此处往东坐车五六站地,过了6环,到了张家湾镇,扎堆的每平方米低于万元以下的房子出现了。这些房子与北京其他商品房在外形上看不出有什么异样,不过他们本质却完全不同:他们是没有商品房产权证的小产权房。

  这些房屋也不是没有房本,也并非没有交易费用。其房本由张家湾镇的大队所发,买二手房目前均价在每平方米7000元-9000多元,仅为同类地区商品房房价的1/3-1/2,甚至低于同为东六环地区的河北燕郊商品房。

  之所以产生如此不同的价格,与目前的农村集体土地的价格与国有土地价格不等有关。尽管十七届三中全会就已经提出农村集体经营性建设用地与国有土地享有平等权益,实际上5年多来没有任何进展。

  12日公布的十八届三中全会公报提出,要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场。

  此前国务院发展研究中心提出的“383”改革建议,提出允许“农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系”。但是在实际操作方面可能仍难度较大。

  农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐认为,集体土地要入市,直接与国有土地同价,已经在一些地区试点,但是很快没有下文。导致如此的原因是,地方政府担心这会使得国有土地拍卖价格降低,使得土地财政受到影响。“目前要一步到位使得集体土地入市,难度很大。”他说。

  多名专家向记者透露,即使要集体土地和国有土地同地同价,主要是在农用的集体土地征用为国有建设用地时,无论是公益性项目,还是商业项目还是工业项目,这应该是可以做到一个价格的。至于集体土地直接进入市场交易,和国有土地平起平坐,目前需要更高层次的设计和制度突破。

  艰难的同地同价

  此前有消息说深圳、广州、重庆等地已经进行了集体土地入市的试点,不过记者调查,实际上远未到这一步。

  以深圳为例,有说法是,该市集体土地变成了建设用地,和国有用地同价。成都、重庆传出消息说,农村集体用地复垦后,鉴于增加了耕地名义,对应“占补平衡”(占用耕地用于国有土地建设,则需要补充复垦增加同等面积的耕地)的原则,增加对应的国有建设用地面积,此拿出一个指标,即地票,可以进行交易。

  不过,一些专业人士说,这些并不是集体土地入市。

  比如深圳房地产研究中心主任王峰告诉记者,深圳的农民变成了城市居民,其集体土地都转为了国有土地,所以在这些土地上的开发,都是国有土地开发,并没有农民身份未变,在集体土地上进行建设开发的情况。

  所以尽管十七届三中全会提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”,实际上集体土地直接入市,与国有土地享有平等权益,在全国并无任何实质性进展。

  中国社会科学院农业发展研究所宏观室副主任李国祥认为,目前讲同地同价,主要强调在农村,集体土地转为国有建设用地时,由于性质不同,补偿差距太大,需要调整。“比如同样是地,如果是做高速公路,补偿很低,因为说这是公益性的。如果是房地产开发,则补偿要多些,但是农民想不通为什么差距这么大。”

  记者在一些地方了解到,这个问题的确复杂。

  比如在沿海等地,当地县政府有时以国家需要为由,直接将农民的地占用,补偿几乎没有。农民告状时,则以保密需要应付。

  而即便是一般的非保密需要的所谓的公益性土地用地,给农民的补偿也非常低。

  福建漳州某村村委会成员介绍,目前该地农转非用地赔偿标准很不一样,项目用地来说,分成工业用地和商业用地,工业用地赔偿约为每亩4万余元,商业用地因为&